高盛高华近日发表报告指出，中国房地产业即将步入为期两年的下行周期，在此期间房价、地价将下滑，行业整合步伐将显著加快。对银行、大宗商品、机械类股将产生负面影响。

供应过剩或将促发整合

高盛认为当前国内房地产领域的建筑产能可能出现过剩，因经济增速较缓、家庭购房承受比率下降、住房抵押贷款利率上升且开发商现金流疲弱的情况会导致需求走软。

高盛估计开发商的库存调整周期将持续两年，推动大多数城市房价削减10%-15%，同时2014-15年交易量或较2013 年收缩15%。

此外，高盛认为房地产领域将出现活跃的并购活动，有利于那些财务实力雄厚且现金流管理自律的开发商。

高盛称，大部分海外上市开发商和部分A股开发商具有相对良好的财务状况、融资渠道以及对购房者的品牌吸引力，因而处于有利地位，受行业可能出现的长期/深度滑坡影响相对较小。尽管如此，这些开发商在房价/地价下跌过程中可能也会面临资产减值风险。

高盛预计高杠杆、低利润率的开发商2014年账面价值减值幅度可能最大，如恒大地产、富力地产和首开股份(600376,股吧)；而万科、碧桂园、中海宏洋和雅居乐所受影响相对较小。

抵押贷款是避免长期疲软的关键

高盛认为降低抵押贷款首付/利率、下调存准率以及开发商降价售房应该有助于改善购房承受比率、并维持足够水平的交易量，以支撑房地产行业在2015 年底恢复供需平衡。

交易量对于银行不良贷款来说至关重要

高盛认为，2013 年中国银行业在房地产行业中的信贷敞口达到了GDP 的67%，与发达国家相似；但其中银行对于房地产开发商以及地方政府融资平台的信贷敞口明显偏高 ，说明房地产交易量对于中国银行业的资产质量至关重要。

政策延迟的风险可能带来显著的下行风险

高盛认为中国拥有灵活的政策调整空间、例如下调存准率、放宽住房抵押贷款、取消贷款比上限规定等，来防范房地产市场陷于严重下行，但对这些政策的出台时机感到担心，因为政策调整的出手迟疑可能导致房地产领域进一步放缓和固定资产投资下滑。

高盛称，潜在的政策失误或将导致可自我加强的恶性循环，即：房地产市场的进一步疲软推动失业率和银行不良贷款风险双双上升。

中国楼市限购放开倒计时

住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

整整等了四个月，晋飞的房贷终于下来了。但这个期待已久的愿望实现时，他突然又感到那么不踏实。“你说我是不是买在高点了啊？”他问身边的朋友。

这是他人生的第一套住房，位于北京南五环内。囿于严苛的限购政策，没有购房资格的晋飞匆忙同有资格的女友扯了结婚证。2013年年底签约后，房贷却迟迟批不下来，晋飞一度担心是自己的信用记录有问题，给销售顾问打电话，才得知“八成客户都没批下来”。