近段时间以来，从二手房营业税调整开始，一系列房地产调控政策密集出台，这些新政对我市房地产市场有无影响？

日前，市房地产管理局通过官方网站“荆门住宅与房地产信息网”公布了５月相关数据。记者针对我市房地产市场数据变化情况进行了市场调查，同时走访城区几家房产中介公司，并邀请业内人士结合我市５月楼市销售特点进行了分析。

买方：“钱袋子”越捂越紧

５月，我市楼市市场买家越来越多地选择捂紧手中的“钱袋子”，观望情绪浓厚。

市房地产管理局对外公布的网上统计数据显示，去年５月，我市商品房成交量为１８９２套，成交均价为２８３６元／平方米，其中住宅类商品房成交量为１６４０套，成交均价为２４２９元／平方米。４月，我市商品房成交量为９８９套，成交均价为２８４３．１元／平方米。５月，我市商品房成交量为８６３套，住宅类商品房成交量为７４７套，成交量较上月有所下跌，比去年同期锐减５０％以上。５月，我市商品房成交均价为２８５４．２５元／平方米，其中，住宅类商品房成交均价为２８２５．２５元／平方米，同比去年上涨接近两成。

数据显示，我市５月商品房成交表现出价稳量跌的特点。

主因：四因素导致交易降温

随着上调存款准备金率、收紧二套房贷款等措施相继出台，一系列调控政策开始密集作用于房地产市场，尤其是部分一线城市楼市出现“退烧”现象，成交量大幅萎缩。市内某投资担保公司地产营销部廖维良分析，我市作为三线城市，近段时间新房成交量的下跌，不能单单与新政出台挂钩。

廖维良认为，近期国家出台的这一系列调控政策，打击比较精准，专门抑制投机、投资这一类行为，消灭了部分人群误读政策的空间。站在消费者角度看，成交量下跌是买方市场观望情绪的进一步体现。尤其，银行收紧二套房贷增加了部分市民的购房成本。首付提高、利率不打折，除造成购房者较大的经济压力外，对购房心理也产生了负面效应。如３０万元的房源，过去首次置业以首付三成计算，需付９万元，而如今首付四成则需支付１２万元。这意味着部分购房者支付额外的１０％首付款后，可能就得削减装修资金。

廖维良还列出了影响成交量下跌的另外三个可能因素。五月、六月、七月属于传统的楼市淡季，天气较热影响了部分市民看房选房，对近期的楼市成交量造成了一定影响。同时，去年同期我市小区的建设规模较大，新建成项目较多，卖方市场的充足供给带动了楼市的火热。最后，以发展的眼光看待问题，任何行业的发展都不可能保持永久的火爆，成长道路上必然有起有落。经过近几年的发展，我市房地产市场表现出一定的饱和度，从而影响了商品房的整体成交量。

预测：荆门楼市将平稳发展

依据通常的经济理论，成交量萎缩意味着楼市渐倾买方市场，价格就有了下调的机会和空间。

据此，部分业内人士分析认为，随着成交量的持续走低，降价将是大势所趋。就此观点，廖维良认为，房地产不同于其他商品，地域性差别很大，在“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的房贷新政影响下，我市楼市表现出价格稳定的销售特点与地域楼市发展现状有关。

廖维良介绍，价格稳定显示我市部分房地产开发商经济实力比较强。一旦开发商有了良好的经济链，不缺乏周转资金，新房销售周期的延长对他们的影响就不会很大。在开发商抱着挺过观望期的心理下，房价出现大幅下降的可能性也相对较小。同时，作为三线城市，我市与我省周边城市相比，房价并没达到过高程度，下降空间十分有限。新房空置率较低，也表明目前我市楼市仍主要表现为刚性需求，自住型购房者居多，楼市仍有一定发展空间。在这种地域现状和市场表现下，有别于一线城市，我市房价将仍保持平稳发展的态势。

疑虑：我们到底买不买房？

楼市调控政策的密集出台，对购房者心理造成一定影响。尤其是“准业主”们，当然盼望房价能有明显下降，甚至“坐滑梯”。在城区一事业单位上班的市民罗先生，近段时间来就为到底要不要买房头疼不已。

罗先生介绍，他今年２８岁，和父母住在一起，女朋友在一所学校教书，目前租房生活。如今，两个年轻人已经开始着手结婚事宜，并打算购买婚房。“几年前房价较低时，我没赶上末班车。现在房价上涨后，就是首付款也要１０来万，加上装修费用、购买家电，一共少说也要２０多万。”罗先生算算账，依他家目前经济条件，购买新房意味着全家人要背近２０万元的贷款。

“网上新闻说部分大城市的房价开始松动，可我市的房价仍然不见下降。对房地产市场而言，‘价升量减’的现象已不是头次出现了，成交量下跌和价格下调之间也很难画上等号。”罗先生对此十分困惑，是继续观望一段时间呢，还是尽快出手购房？

廖维良分析，经过２００７年的楼市调控，部分人群可能抱有抄底的心态。在短暂地压抑火爆的楼市之后，反而有可能引起价格上的报复性反弹。一旦买方观望情绪减弱，房价出现报复性反弹，对于确实有购房需求的人不能不说是一次考验。他建议，有刚性需求的购房市民，应根据自己的经济实力，理性购房。尤其是新房置业者，一定要权衡目前是不是急需购房，谨慎出手。

“近段时间以来，楼市的任何风吹草动都是市民以及媒体的关注热点，希望市民买房时不论是自住还是投资，都要保持良好的心态，不要人云亦云。”廖维良介绍，目前我市一手住宅房投资者较少，主要是部分个人倒腾一两套房，转手挣取差价。针对想投资房产的市民，他建议，在目前住宅房投资成本增加的情况下，投资商铺是一个不错的选择。在实体经济处于回升的状态下，近段时间我市的商业地产项目持续热销。尤其是城区商铺，数量有限，受“物以稀为贵”的影响，收益回报率较为可观。经济条件较好且有理财需求的家庭，可以咨询相关业内人士了解投资风险以及投资收益回报率后，再根据自己的家庭财务状况选择投资价格适中的商铺。

分析：刚性需求占二手房主导地位

５月我市商品房成交量下降的同时，我市部分房地产中介公司也表示，二手房交易业务量有所下降。廖维良告诉记者，他所在的投资担保公司上月二手房交易业务量有所下降，但是价格稳定。

另一家置业代理有限公司相关负责人介绍，上月该公司二手房成交量达到２５套，较去年同期有所增长。这位负责人介绍，因市场迎来了一部分从外地返乡农忙的客户，他们趁回乡的机会置业，造成该公司上月二手房交易较为火热。“每年五一过后，受农忙季节的影响，二手房市场将流失掉部分来自乡镇的客户。但今年５月公司二手房成交业务量，较去年同期有所增长。”这位负责人分析，刚性购房需求占我市二手房市场主导地位，且二手房价格适中，多在３０万元以内，大多数购房者选择一次性付款，选择按揭方式购房的很少。同时，据他了解，我市尚未出现类似一线城市的“炒房团”，因而总的来说，二手房市场受剑指“炒房团”的政策影响较小，房价稳定。